Der für den Werbungskostenabzug erforderliche Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen mit der Vermietungstätigkeit ist nicht (mehr) gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind. Denn der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt – abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften i. S. d. §§ 22 Nr. 2 und 23 EStG – einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Mithin können auch die damit im Zusammenhang angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.[1]

Praxis-Beispiel
Keine nachträglichen Werbungskosten
Wer im Zuge einer nicht steuerbaren Veräußerung seines bislang von ihm vermieteten Grundstücks auf Verlangen des Käufers einen schon lange nicht mehr genutzten Erdtank ausbaut, kann die hierfür aufgewandten Kosten nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.[2]

Insbesondere Aufwendungen, die eine leer stehende Immobilie in verkaufsfähigem Zustand erhalten sollen, stellen keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar.[3] Auch Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das Grundstück hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.[4] Bemüht sich der Steuerpflichtige zeitgleich um eine erneute Vermietung oder um eine Veräußerung des leer stehenden Gebäudes, sind die Aufwendungen, die der erneuten Vermietung dienen, solange als Werbungskosten zu berücksichtigen, bis die Vermietungsabsicht endgültig aufgegeben wird. Die Vermietungsabsicht ist durch den Steuerpflichtigen glaubhaft zu machen.[5]

Wichtig
Vorfälligkeitsentschädigung nicht abzugsfähig
Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird daher der ggf. bestehende – durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begründete – wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang. Ist dieser Veräußerungsvorgang – etwa nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – steuerbar, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlustes einzustellen. Ist der Veräußerungsvorgang nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht "ersatzweise" als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Tätigkeit (Vermietung) geltend gemacht werden.[6] Soweit der IX. Senat des BFH Vorfälligkeitsentschädigungen in Veräußerungsfällen unter bestimmten weiteren Voraussetzungen zu den Werbungskosten gezählt hat[7], hält er an dieser Rechtsprechung mit Blick auf die überzeugende Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH zum Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften[8] nicht länger fest.[9]